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關於《武穴市房屋征收與補償實施辦法》(征求意見稿)征求意見的公告 發布日期:2017-09-07 瀏覽次數: 字體:[ ]


為進一步規范房屋征收與補償工作,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、等有關規定,結合我市實際情況,市房屋征收與補償辦公室起草了《武穴市房屋征收與補償實施辦法》(征求意見稿),現面向社會各界公開征求意見。

有關職能部門和社會各界對征求意見稿提出建議和意見的,請於2017年09月06日至2017年10月05日向市房屋征收與補償辦公室反映。

提出建議和意見請郵寄至:明珠路99號房產局三樓市征補辦﹔電子郵箱491890886@qq.com。

社會各界提出建議和意見的,請留下具體聯系方式和姓名,以便進一步聯系。

特此公告。

                             武穴市房屋征收與補償辦公室

  2017年09月06日



武穴市房屋征收與補償實施辦法

       (征求意見稿)

為進一步規范房屋征收與補償工作,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(省政府380號令)等有關規定,結合本市實際,特制定實施辦法。

一、基本原則

武穴市房屋征收與補償工作應當遵循決策民主、依法依規、程序正當、結果公開的原則。堅持以優化民居環境,提升生活水平為著力點,讓利於民,推動社會和諧進步。市人民政府有關部門應依據職責分工、相互配合、群眾參與,保障房屋征收與補償工作的順利進行。

二、征收組織

武穴市房屋征收與補償工作由武穴市房屋征收與補償辦公室(以下簡稱“市征補辦”)負責組織實施。市征補辦可委托征收實施單位牽頭組織實施,相關市直部門共同參與。對相關重點項目,市政府要組織重點項目征遷指揮部,重點攻堅,確保征補工作順利進行。

三、征收范圍的確定

依據《武穴市城市總體規劃(2013-2030)》和《武穴市經濟社會發展綱要》,新舊城鎮區、棚戶區及城中村改造規劃要求,制定棚改工作計劃。經發改、國土、規劃部門論證,報政府批復後,由市征補辦予以公告確定。

四、房屋征收程序

(一)確定棚改項目。市征補辦、各鎮處、社區等組成項目臨時工作組,在項目范圍內發布實施征收改造意願征集的公告,做好政策的宣傳和解釋,居民同意征收改造意願度達到90%以上,確定為棚改項目征收地塊。

(二)無人機航拍,鎖定現狀。在項目啟動前,聘請社會第三方進行無人機航拍、調查建檔方式鎖定現狀,城管執法人員在項目實施期間加大巡查、拆違力度。

(三)成立項目指揮部,籌備成立自改委。成立項目指揮部,落實辦公場地,在項目范圍內打造征收改造氛圍,造場宣傳。

成立自改委籌備組,按照樓棟、居住片區、村組等劃分片區,推選居民代表,確定自改委候選人,居民投票確定自改委成員,自改委成員選舉確定主任、副主任等組織架構,並進行公示。

(四)發布招標公告,確定動遷中介服務機構。公布具有征收評估資質的評估機構供被征收戶選擇。

(五)宣傳政策,入戶核查。征收實施單位組織逐戶進行宣傳動員、征求意見,開展棚改政策的宣傳和解釋工作﹔對征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積及人口信息進行全面調查登記,並將調查結果在征收范圍內公示﹔由被選定的評估機構進行項目基准價格評估,並由市房產局組織房地產價格專家委員會進行基價論證,確定項目基准價格。

(六)征收實施單位按照有關規定組織社會穩定風險評估,並向市人民政府出具評估報告,同時將評估報告報市維穩辦備案。

(七)對未登記建筑的認定。征收實施單位組織評估、測繪、自改委、市征補辦及相關部門對未登記建筑進行調查、認定,並報市征補辦審核,認定結果確定後進行公示。

(八)公布代籌房源。市城投公司(市房投公司)比照政府採購相關程序籌集市場上現有的房源,對價格、套數和面積進行鎖定﹔同時設計“現房+期房”、“現房+商業用房”等代籌安置房的組合模式,供被征收人選擇。

(九)擬定征收補償方案,報市人民政府同意。由市征補辦擬定征收補償方案,報市人民政府。市人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證並予以公布,征求居民意見。市征補辦將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。征求意見期限不得少於30日。征收補償方案應征得半數以上被征收人同意﹔未達到半數以上被征收人同意的,市人民政府法制辦公室組織被征收人和居民代表參加聽證會,並根據聽證會情況修改征收補償方案。

(十)公布征收補償方案,協商搬遷簽約。

(十一)作出房屋征收決定。協商搬遷簽約率達到90%以上,征收補償協議生效。政府根據實際情況作出房屋征收決定。

(十二)補償、搬遷。動遷服務公司初步審核征收檔案資料,提交市征補辦審核,然後征補辦向被征收房屋的所有權人發放房屋征收補償款,被征收人在約定時間內完成房屋搬遷,並交付市征補辦組織統一拆除。

(十三)行政復議訴訟。市征補辦與被征收人在征收補償方案確定的征收補償簽約期內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由市征補辦報請市人民政府按征收補償方案作出補償決定,並在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的,可以依法行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

(十四)強制執行。被征收人在法定期限內不申請行政復議又不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,市征補辦進行證據保全後,依法申請市人民法院強制執行。

(十五)檔案移交。項目實施單位在項目實施期間,安排專人負責項目檔案資料的整理、存檔,檔案資料包括各類公告、公示、社會穩定風險評估報告,評估報告、面積測繪報告、產權證明材料、征收補償協議等,全部移交市征補辦進行歸檔。

五、相關專業機構的產生與認定

(一)評估機構的認定由市征補辦組織三家以上在市房產局備案、具有資質的房地產價格評估機構供被征收人選擇,評估機構由棚改項目自改委在規定時間內協商選定﹔在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者採取搖號、抽簽等隨機方式確定。

(二)房地產價格評估專家委員會的確定:房地產價格評估專家委員會負責全市棚改項目的基准價格論證認定。該機構由具有注冊房地產估價師,熟悉征遷業務工作的律師及市房產、國土、規劃、住建、城投、征補辦等部門相關專業人員組成。房產局負責相關協調工作,要求制訂運行機制,明確工作職責。

(三)動遷評估公司的確定:先在市征補辦備案,後進行公開招標確定。

六、拆除方式

已征收的房屋由市征補辦通過公開招標確定具有相應資質的施工企業進行拆除,拆除後有使用價值的材料歸拆除企業所有,折價抵扣拆除費用。

七、補償安置方式

實行貨幣補償與房屋安置相結合的方式。

(一)貨幣補償

按照被征收房屋及其附屬物的評估價值給予被征收人一次性貨幣補償。評估價值包含房地產(房屋+土地)、附屬物、裝飾裝修評估價格。

房地產評估價值依據《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》等相關規范進行評估。

(二)房屋安置

1、選擇用貨幣補償款購買政府提供的安置房的,包括兩類:一類是市城投公司(市房投公司)組織形成的代籌代購商品住房﹔另一類是市政府主導建設的安置小區的安置住房。兩種類型的安置房統稱為代籌安置住房。

2、第二類安置住房的市場價為安置住房在征收價值時點時可對外銷售的市場價格,要求其不高於周邊在建、在售樓盤的成交均價﹔第一類代籌商品房在征收價值時點時擬定的市場價格不得高於項目本身近6個月銷售備案的平均銷售價格。代籌安置住房的市場優惠價按照市場價格優惠10%確定。

3、被征收人在選擇代籌安置住房的,實際選擇的代籌安置住房總面積超出被征收人房屋補償款可購買的安置房面積在20㎡(含20㎡)以內的,按市場優惠價結算,超出20㎡以外的部分,按市場價結算。實際選擇的安置房總面積小於被征收人房屋征收款可購買的安置房面積的,余下房屋補償款在安置房交付時一並支付給被征收人。

4、每戶選擇代籌安置住房不能超過3套,代籌安置住房總面積不超過360㎡。

5、被征收房屋補償面積小於人均40㎡的家庭,可按戶籍人口每人40㎡面積補足安置住房,補足部分的面積按市場優惠價結算。

6、已批准建房但未建的補償。已經批准建房取得宅基地使用權,尚未建設的,宅基地屬集體土地性質的由國有部門先將集體土地依法征收為國有土地性質後,按國有土地使用權價值補償,同時需要住房的,可按市場優惠價申請購買安置房,安置房面積不得超過人均40㎡。

7、按照被征收人簽訂征收補償協議的順序號和騰空房屋的順序號相加,按最小順序號優先選擇安置住房。如選房的順序號相同,則以先騰空房屋者優先。騰空房屋以市征補辦驗收合格文字材料為准。

(三)其他補償標准

1、房屋裝飾裝修補償:按評估機構評估確定的房屋裝飾裝修等級協商計算補償,具體協商補償等級標准在項目具體征收補償方案中規定。

被征收人對裝修補償標准有異議的,可按裝修相關材料發票(由被征收人提供)委托評估機構評估確定。

2、附屬物的補償:按照物價局《關於調整主城區集體土地上附著物征收補償標准的通知》(物價[2014]36號)文件標准上浮15%進行評估確定。

3、搬遷補助費:征收住宅房屋的,給予每戶一次性1500元補償。征收非住宅房屋的,搬遷費按照不超過15元/㎡給予一次性補償,不足1500元的,按照1500元給予補償。

4、臨時安置補助費計發時間的確定:選擇貨幣補償和現房安置的,計發3個月﹔選擇期房安置的,過渡期從簽訂征收補償協議並騰空房屋當月開始計算起至竣工交房驗收後通知辦理交房手續後順延3個月止。

住宅臨時安置補助費每月計發補助標准為該地段同類房屋的租金標准,按照標准計算每戶補助費不足500元/月的按照500元/月給予補償。非住宅用房(不包括機關、事業單位辦公用房)臨時安置補助費每戶計發補助標准為被征收房屋評估價格的0.6%。

5、征收生產經營性用房(包括住房改非住房)停產停業損失的補償:按照被征收房屋評估價值的5%給予一次性停產停業損失。

6、室內其他附屬設施補償:

費用名稱       標准

自來水表(開戶費、水表、表箱、水閥)       1500元/戶

電表(獨)    340元/台

電表(家用三相表)    720元/台

天然氣初裝費       2610元/戶

有線電視遷移費    200元/戶

空調移機       200(分體)元/台 300(櫃機)元/台

固定電話遷移       200元/部

太陽能熱水器       1500元/台

7、征收個人住宅的,被征收人自行改變房屋用途作為經營性用房使用的,應當按照住宅房屋給予征收補償﹔已依法取得營業執照的,對其實際用於經營的部分,可以根據經營情況,經營年限及納稅等實際情況給予適當補助,按照不超過實際用於經營部分商業價值與住宅價格差額的50%給予補助。

8、村集體留地發展。征收區域內除被征收人所有的,屬村集體所有的公用土地面積,由市政府提供相等面積給村集體,由村集體自行發展,用於發展本村經濟或公益性事業。土地使用必須辦理相關手續,並符合相關規劃。

八、相關認定標准

(一)被征收房屋的用途、性質、建筑面積及列入補償對象的建筑物的認定

1、被征收房屋的房屋建筑面積、土地使用面積依據房屋所有權證、建設工程規劃許可證、土地使用證等合法有效證件予以確定。如被征收房屋實際面積與證照登記面積不符的,以房屋測繪機構核實的測繪面積為准。

2、征收范圍內住宅房屋、非住宅房屋的認定,按照房屋所有權證記載的用途確定。房屋所有權證沒有記載用途的,按照規劃部門批准的用途確定。

(二)未登記建筑的調查、認定和補償

未登記建筑採用協商認定程序,按照被征收戶申報→自改委調查→項目指揮部復查、認定→市征補辦審查的程序實施。

對未登記的建筑物分為五類:其中一、二類按照合法建筑進行補償,三、四類按照重置價進行補償,五類則不予補償。

一類未登記建筑:已經規劃、國土、住建部門批准,但未辦理產權登記手續的建筑﹔由鎮處與國土局共同審核、有社區或辦事處相關手續的,符合農民建房條件的“無三證”或證件不全的建筑。

二類未登記建筑:屬於1986年第二次土地普查以前歷史遺留的建筑物。

三類未登記建筑:征詢改造意願調查公告發布前就已經建成,超出規劃審批指標建設的建筑物。

四類未登記建筑:未超過批准期限的臨時建筑。

五類未登記建筑:征詢改造意願調查公告發布後未經規劃、建設、國土部門批准建造的或超過批准期限的臨時建筑。

(三)被征收人的戶口認定

以公安部門出具的戶籍證明為准。對未在公安部門登記戶口的人員,憑醫療機構出具的出生醫學證明或相關鑒定予以認定。

房屋征收公告時,因在服兵役、讀大學、服刑等原因,戶籍被遷出的,可視為征收區域內被征收人。

九、獎勵及救助政策

(一)對選擇貨幣補償的被征收人,按被征收房屋評估價的10%給予獎勵。

(二)對在限定時限內簽約搬遷、騰空房屋的被征收人給予簽約搬遷獎勵:

1、成立自改委組織的,給予每戶10000元獎勵﹔

2、在簽約期1-20天以內簽約的,給予每戶25000元獎勵,在21-30天之內簽約的,給予每戶15000元獎勵﹔

3、在限定時間內搬遷、騰空房屋的,給予每戶10000元獎勵﹔

4、在簽約期限內整棟樓(整個村組)集體簽約的,每戶給予5000元獎勵。

(三)救助政策

1、城鎮“三無”對象及農村五保戶、低保戶、扶貧對象戶、殘疾人的補助:對被納入本市城鎮“三無”對象、農村五保、精准扶貧對象、殘疾人以及最低生活保障的被征收人,由本人出具相關證明材料並經其所在辦事處(鄉鎮)民政辦復核後,符合上述情況中一種情形的,每戶一次性補助5000元﹔同時有兩種情形及以上的,每戶一次性補助10000元。

2、對符合住房保障條件的被征收人及其承租人,在有公共租賃住房房源前提下優先配租公共租賃住房。

十、征收成本

(一)房屋征收費用對各鎮處實行項目包干制,經審核認定後納入項目房屋征收成本。房屋征收成本包括:房屋搬遷、征收補償等費用﹔編制棚戶區和城中村改造征收規劃及可行性分析,開展房屋征收調查、測繪、評估,遷移(改)設施設備、拆除建筑物及清運建筑垃圾等專業服務性費用和征收工作經費。因征收實施主體組織實施不力,導致征收時間拖延而產生的相關費用,由各實施主體承擔。

(二)結合武穴市實際,開展房屋征收調查、測繪、評估,遷移(改)設施設備、拆除建筑物及清運建筑垃圾等專業服務性費用和征收工作經費按照270元/㎡進行核定。

(三)對於歷史遺留的房地產開發企業已實施部分拆遷的項目,由市政府成立審計工作小組,核定房地產開發企業的實際拆遷成本,按不高於審定總額的10%給予補助,並列入征收成本。

十一、其它事項

(一)為適用《國有土地上房屋征收與補償條例》,集體土地上的房屋征收由市國土局將征收區域內集體土地依法征收為國有土地。

(二)房地產價格評估機構根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及佔地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素進行市場價格評估。房屋的市場評估價值包含房屋和土地價值及附屬物和裝飾裝修的評估價值。

(三)被征收人或市征補辦對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請復核評估。

(四)被征收人或市征補辦對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向武穴市房地產評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定,作出補償決定,並在房屋征收范圍內予以公告。

(五)辦證及稅費。被征收人選擇購買市人民政府提供的還建安置房的,對原被征收房屋面積以內及享受優惠20㎡(含20㎡)以內的部分,除房屋公共維修基金及物業管理費外,辦理房屋產權證和分割的國有土地使用證所需費用列入征收成本。對超出原被征收房屋面積及享受優惠20㎡以外的部分,相關稅費由被征收人承擔。

(六)供電、供氣、自來水、電信、廣電、移動、聯通、網通、市政等相關城市公共基礎設施需要搬遷的,由其主管單位自行拆除搬遷。相關報廢設施成本,由市征補辦核定,一次性補償到相關單位。以上部門,憑市征補辦出具的證明,保留(恢復)被征收人的各種開戶戶頭(一個戶頭),待安置房建成報裝時,免收遷移費和初裝費。被征收人不選擇市人民政府提供的安置房的,由市征補辦按現行設施初裝時的標准相應補償初裝費。

(七)被征收人應當保持房屋現狀移交,不得拆除搬走房屋征收補償范圍內的物件。

(八)市征補辦與被征收人依照征收補償方案的規定,就補償與安置等事項,簽訂房屋征收補償協議。同時,被征收房屋的《土地使用證》、《房屋所有權證》和規劃部門的“一書兩證”依法予以收回。沒有提交證件的,由當事人聲明作廢。

十二、責任追究

(一)房屋征收部門及征收實施單位的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責、或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊,造成損失,依法承擔賠償責任﹔對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,視情節輕重給予組織處理﹔構成犯罪的,依法追究責任。

(二)調查登記人員,負責調查資料真實、全面、准確,不得弄虛作假。因玩忽職守、徇私舞弊造成不良後果的,依法追究責任。

(三)國土、規劃、房產、城管執法及公安部門對搶搭搶建打擊不力、相關標准認定或辦理相關證件過程中弄虛作假、推諉、拖延的,對單位主要領導進行約談問責。

(四)供電、供氣、自來水、電信、廣播電台、移動、聯通、網通、市政等相關工作人員不配合征收工作的,由其主管單位責令改正,造成不良後果的,依法追究責任。

(五)房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,記入信用檔案,不得進入本市房地產評估市場。情節嚴重造成損失的,依法承擔賠償責任﹔構成犯罪的,依法追究刑事責任。

本辦法自發布之日起執行,原發布的相關文件自動廢止,鎮處房屋征收補償工作參照此文件執行。

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