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索引號: 0713/2018-00198 公開日期: 2018-01-15
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市人民政府關於印發武穴市房屋征收與補償實施辦法的通知 發布日期:2017-10-18 瀏覽次數: 字體:[ ]


武政發〔2017〕27號


武穴市人民政府關於

印發武穴市房屋征收與補償實施辦法的通知


各鎮人民政府,市政府各部門,各辦事處:

《武穴市房屋征收與補償實施辦法》已經市政府同意,現印發給你們,請認真遵照執行。

武穴市人民政府    

2017年10月12日  



武穴市房屋征收與補償實施辦法


第一章   總  則

第一條  為進一步規范房屋征收與補償工作,根據《中華人民共和國物權法》《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(省政府380號令)等有關規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條  本辦法適用於本市行政區域內國有土地上的房屋征收與補償。

第三條  房屋征收與補償應當遵循決策科學民主、程序正當合法、補償公平、結果公開的原則。 

第四條  市人民政府負責本行政區域內房屋征收與補償工作。

市人民政府確定市房屋征收與補償辦公室(以下簡稱“市征補辦”)為本市房屋征收部門,具體負責本市國有土地上房屋征收與補償的組織實施工作。

市發改、公安、監察、財政、審計、國土、住建、規劃、市綜合執法局、城投、房產、工商、民政、信訪、供電、供水、通信等有關部門及鎮處應當依照本辦法的規定和職責分工,互相配合,共同做好房屋征收與補償工作。

第五條  市征補辦可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的,不得再委托其他單位承擔房屋征收與補償的具體工作。

市征補辦應當與房屋征收實施單位簽訂委托合同,明確雙方權利和義務。市征補辦對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督,並對其行為後果承擔法律責任。 

房屋征收實施單位應當具備與房屋征收規模相適應的管理人員及必備的專業人員。

第六條  監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的有關部門或者單位及其工作人員的監督檢查。


第二章  征收決定

第七條  為保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市人民政府作出房屋征收決定:

(一)國防和外交的需要﹔

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要﹔

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用設施等公共事業的需要﹔

(四)由政府組織實施的保障性安居工程(含棚戶區改造)建設的需要﹔

(五)由政府依照城鄉規劃有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區(含棚戶區)改建的需要﹔

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第八條 依照本辦法第七條規定,確需征收房屋的各項建設活動,應當符合《武穴市城鄉總體規劃(2013-2030)》和《武穴市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》,新舊城鎮區、棚戶區及城中村改造規劃。

符合第七條和上款要求需要征收房屋的項目需經發改、國土、規劃部門論證,報市政府批復後,由市征補辦予以公告確定。

第九條  市征補辦、各鎮處、社區等組成項目臨時工作組,做好政策的宣傳和解釋﹔第七條第四、五項所涉征收項目應在項目范圍內發布實施征收改造意願征集的公告,必須滿足居民同意征收改造意願度達到90%以上,才能確定為項目征收地塊。

在項目啟動前,由市征補辦通過政府購買服務的方式聘請社會第三方,進行無人機航拍、調查建檔等技術方式鎖定現狀,城管執法人員在項目實施期間加大巡查、拆違力度。

第十條  在征收決定作出前,市征補辦應當組織對擬征收范圍的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記,對未經登記的建筑物報請市政府組織有關部門進行調查核實和認定處理。

市政府應成立項目指揮部﹔第七條第四、五項所涉征收項目還應籌備成立自改委。

成立項目指揮部,落實辦公場地,在項目范圍內打造征收改造氛圍,造場宣傳。 

第十一條  市征補辦擬定房屋征收補償方案。房屋征收補償方案的內容應當包括征收依據、征收目的、征收范圍、征收主體、實施單位、實施時間、補償方式、補償標准、補助和獎勵、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷過渡方式和過渡期限、簽約期限等事項。

第十二條  市人民政府應當組織有關部門針對征收補償方案進行論證,並在征收范圍內公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少於30日。

市人民政府應當將征收補償方案征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。 

因舊城區(含棚戶區)改建需要征收房屋的,50%以上被征收人認為征收補償方案不符合《條例》規定的,市政府應當組織由被征收人代表和公眾代表參加聽證會,並根據聽證會情況修改方案。

市征補辦在公布征收補償方案後,應組織協商搬遷簽約工作,通過政府購買服務的方式,確定動遷服務公司。

第十三條  市人民政府作出房屋征收決定前,應當按照有關規定組織相關部門進行社會穩定風險評估。本規定第七條第四、五項所涉征收項目協商搬遷簽約率達到90%以上,市政府作出房屋征收決定。

市人民政府作出房屋征收決定前,房屋征收補償費用應足額到位,專戶存儲、專款專用。

第十四條  市房屋征收決定涉及被征收人100戶以上的,作出房屋征收決定前,應當經市政府常務會議討論決定。 

第十五條  房屋征收決定應當及時公告。公告應當載明征收目的、征收依據、征收范圍、征收補償方案、征收實施單位、征收實施期限、行政復議、行政訴訟權利等事項。 

市征補辦和房屋征收實施單位應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。 

房屋被依法征收的,國有土地使用權同時收回。

第十六條  被征收人對房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

第十七條  房屋征收范圍確定後,不得在房屋征收范圍內實施新建、改建、擴建、租賃、抵押房屋和改變房屋、土地用途、裝飾裝修、廣告設置等不當增加補償費用的行為。違反本規定實施的不予補償。

市征補辦應當將前款所列事項在房屋征收范圍內予以公告,並書面通知國土、規劃、房產、工商、供電、供水、供氣、通信等相關單位暫停辦理相關手續,暫停期限自公告之日起最長不得超過一年。


第三章  補  償

第十八條  市人民政府對被征收人給予的補償包括:

(一)被征收房屋價值的補償﹔

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償﹔

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償﹔

對按期簽約搬遷的被征收人和特殊困難群體給予獎勵和補助。由市征補辦根據征收項目實行情況制定具體方案,報市人民政府批准執行。

第十九條  對於已經登記的房屋,其性質、用途和建筑面積一般以不動產權證書(房屋權屬證書)和不動產登記薄(房屋登記薄)的記載為准﹔不動產權證書(房屋權屬證書)與不動產登記薄(房屋登記薄)記載不一致的,除有證據證明不動產登記薄(房屋登記薄)確有錯誤外,以不動產登記薄(房屋登記薄)為准。對於未經登記的建筑,應當按照市政府有關部門的調查、認定和處理的意見為依據確認。

對認定為合法建筑和未超過批准期限的臨時建筑,應當給予補償﹔對認定為違法建筑和超過批准期限的臨時建筑,不予補償。

第二十條  被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。選擇房屋產權調換可以從代籌安置住房中予以安置﹔選擇貨幣補償的被征收人也可以自願購買代籌安置住房。

(一)貨幣補償。

按照被征收房屋及其附屬物的評估價值給予被征收人一次性貨幣補償。房屋評估價值依據《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產估價規范》等相關規范進行評估。

(二)房屋產權調換。

房屋產權調換具體實施由市征補辦在征收實施方案中制定。

(三)代籌安置住房。

1.代籌安置住房的房源有兩類:第一類市城投公司(市房投公司)代籌代購商品住房﹔第二類是市政府主導建設的安置小區的安置住房。兩種類型的安置房統稱為代籌安置住房。

市城投公司(市房投公司)參照政府採購相關程序籌集市場上現有的房源,對價格、套數和面積進行鎖定﹔同時設計“現房+期房”、“現房+商業用房”等代籌安置房的組合模式,供被征收人選擇。

2.第一類代籌商品房在征收價值時點時擬定的市場價格不得高於項目本身近6個月銷售備案的平均銷售價格﹔第二類安置住房的市場價為安置住房在征收價值時點時可對外銷售的市場價格,要求其不高於周邊在建、在售樓盤的成交均價﹔代籌安置住房的市場優惠價按照市場價格優惠10%確定。

3.被征收人在選擇代籌安置住房的,實際選擇的代籌安置住房總面積超出被征收人房屋補償款可購買的安置房面積在20㎡(含20㎡)以內的,按市場優惠價結算,超出20㎡以外的部分,按市場價結算。實際選擇的安置房總面積小於被征收人房屋征收款可購買的安置房面積的,余下房屋補償款在安置房交付時一並支付給被征收人。

4.每戶選擇代籌安置住房不能超過3套,代籌安置住房總面積不超過360㎡。

5.被征收住宅房屋為房改房、集資房、商品房的,其公攤面積低,可以對被征收人給予一定的補助。

6.被征收房屋補償面積小於人均40㎡的家庭,可按戶籍人口每人40㎡面積補足安置住房,補足部分的面積按市場優惠價結算。

7.已批准建房但未建的補償。已經批准建房取得宅基地使用權,尚未建設的,宅基地屬集體土地性質的由國土部門先將集體土地依法征收為國有土地性質後,按國有土地使用權價值補償,同時需要住房的,可按市場優惠價申請購買安置房,安置房面積不得超過人均40㎡。

8.按照被征收人簽訂征收補償協議的順序號和騰空房屋的順序號相加,按最小順序號優先選擇安置住房。如選房的順序號相同,則以先騰空房屋者優先。騰空房屋以市征補辦驗收合格文字材料為准。

第二十一條  對被征收房屋價值的補償,不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。由市征補辦與被征收人協商確定﹔協商不成的,可以委托按照本辦法第三十三條規定選定或者確定的房地產價格評估機構評估確定。

第二十二條  房屋裝飾裝修補償,按評估機構評估確定的房屋裝飾裝修等級協商計算補償,具體協商補償等級標准在項目具體征收補償方案中規定。被征收人對裝修補償標准有異議的,可按裝修相關材料發票(由被征收人提供)委托評估機構評估確定。

第二十三條  附屬物的補償,按照物價局《關於調整主城區集體土地上附著物征收補償標准的通知》(物價〔2014〕36號)文件標准上浮15%進行評估確定。

第二十四條  搬遷補助費:征收住宅房屋的,給予每戶一次性1500元補償。征收非住宅房屋的,搬遷費按照不超過15元/㎡給予一次性補償,不足1500元的,按照1500元給予補償。

第二十五條  臨時安置補助費計發時間的確定:選擇貨幣補償和現房安置的,計發6個月﹔選擇期房安置的,過渡期從簽訂征收補償協議並騰空房屋當月開始計算起至竣工驗收交房後通知辦理交房手續後順延3個月止。

第二十六條  住宅臨時安置補助費每月計發補助標准為該地段同類房屋的租金標准,按照標准計算每戶補助費不足500元/月的按照500元/月給予補償。非住宅用房(不包括機關、事業單位辦公用房)給予一次性臨時安置補助,補助標准每戶為被征收房屋評估價格的0.6%。

第二十七條  征收生產經營性用房(包括住房改非住房)停產停業損失的補償,按照被征收房屋評估價值的5%給予一次性補助。

第二十八條  室內其他附屬設施補償:

費用名稱

標准

自來水表(開戶費、水表、表箱、水閥)

1500元/戶

電表(獨)

340元/台

電表(家用三相表)

720元/台

天然氣初裝費

2610元/戶

有線電視遷移費

200元/戶

空調移機

200(分體)元/台

300(櫃機)元/台

固定電話遷移

200元/部

太陽能熱水器

1500元/台

第二十九條  征收個人住宅的,被征收人自行改變房屋用途作為經營性用房使用的,應當按照住宅房屋給予征收補償﹔已依法取得營業執照的,對其實際用於經營的部分,可以根據經營情況,經營年限及納稅等實際情況給予適當補助,按照不超過實際用於經營部分商業價值與住宅價格差額的50%給予補助。

第三十條  發布遴選公告,初步確定動遷中介服務機構。公布具有征收評估資質的評估機構供被征收戶選擇。第七條第四、五項所涉征收項目評估機構由項目自改委在規定時間內協商選定﹔在規定時間內協商不成的,由市征補辦通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者採取搖號、抽簽等隨機方式確定。

評估機構選定後應當及時告知被征收人,並由市征補辦作為委托人簽訂征收評估委托書。

第三十一條  被征收人應當配合評估機構對被征收房屋進行實地查勘,並提供相關資料。

市征補辦、被征收人和評估人員應當在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。被征收人不配合的,應當由第三方見證。

第三十二條  對評估結果確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估,對復核結果仍有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

市房產局負責牽頭組建房地產價格評估專家委員會,該機構由具有注冊房地產估價師,熟悉征遷業務工作的律師及市房產、國土、規劃、住建、城投、征補辦等部門相關專業人員組成,並組織開展相關工作。 

第三十三條  被征收房屋相關認定標准

(一)被征收房屋的用途、性質、建筑面積及列入補償對象的建筑物的認定。

1.被征收房屋的房屋建筑面積、土地使用面積依據房屋所有權證、建設工程規劃許可證、土地使用權證等合法有效證件予以確定。如被征收房屋實際面積與證照登記面積不符的,以房屋測繪機構核實的測繪面積為准。

2.征收范圍內住宅房屋、非住宅房屋的認定,按照房屋產權證(不動產權證)記載的用途確定。房屋產權證(不動產權證)沒有記載用途的,按照規劃部門批准的用途確定。

(二)未登記建筑的調查、認定和補償。

未登記建筑採用協商認定程序,按照被征收戶申報→自改委調查→項目指揮部復查、認定→市征補辦審查的程序實施。

對未登記的建筑物分為五類:其中一、二類按照合法建筑進行補償,三、四類按照重置價進行補償,五類則不予補償。

一類未登記建筑:已經規劃、國土、住建部門批准,但未辦理產權登記手續的建筑﹔由鎮處與國土局共同審核、有社區或辦事處相關手續的,符合建房條件的“無三證”或證件不全的建筑。

二類未登記建筑:屬於1986年第二次土地普查以前歷史遺留的建筑物。

三類未登記建筑:征詢改造意願調查公告發布前就已經建成,超出規劃審批指標建設的建筑物。

四類未登記建筑:未超過批准期限的臨時建筑。

五類未登記建筑:征詢改造意願調查公告發布後未經規劃、建設、國土部門批准建造的或超過批准期限的臨時建筑。

(三)被征收人的戶口認定。

以公安部門出具的戶籍證明為准。對未在公安部門登記戶口的人員,憑醫療機構出具的出生醫學證明或相關鑒定予以認定。

房屋征收公告時,因在服兵役、讀大學、服刑等原因,戶籍被遷出的,可視為征收區域內被征收人。

第三十四條  獎勵及補助、優惠政策

(一)對選擇貨幣補償的被征收人,按被征收房屋評估價的10%給予獎勵。

(二)對在限定時限內簽約搬遷、騰空房屋的被征收人給予簽約搬遷獎勵:

1.成立自改委組織的,給予每戶10000元獎勵(僅限第七條第四、五項所涉征收項目)﹔

2.在簽約期1-20天以內簽約的,給予每戶25000元獎勵,在21-30天之內簽約的,給予每戶15000元獎勵﹔

3.在限定時間內搬遷、騰空房屋的,給予每戶10000元獎勵﹔

4.在簽約期限內整棟樓(整個村組)集體簽約的,每戶給予5000元獎勵。

(三)補助政策。

1.對民政、殘聯、扶貧部門認定為特困供養人員、最低生活保障對象、精准扶貧建檔立卡、持有二級以上殘疾證的重度殘疾人,選擇貨幣補償的房屋被征收時,每戶一次性補助10000元,不重復計算。

2.對符合住房保障條件的被征收人,在有公共租賃住房房源前提下優先配租公共租賃住房。

(四)優惠政策。

1.被征收人選擇購買市政府提供的還建安置房的,對原被征收房屋面積以內及享受優惠20㎡(含20㎡)以內的部分,除房屋公共維修基金及物業管理費外,辦理房屋產權證和分割的國有土地使用證所需費用列入征收成本。對超出原被征收房屋面積及享受優惠20㎡以外的部分,相關稅費由被征收人承擔。

2.供電、供氣、自來水、電信、廣電、移動、聯通、網通、市政等相關城市公共基礎設施需要搬遷的,由其主管單位自行拆除搬遷。相關報廢設施成本,由市征補辦核定,一次性補償到相關單位。以上部門,憑市征補辦出具的證明,保留(恢復)被征收人的各種開戶戶頭(一個戶頭),待安置房建成報裝時,免收遷移費和初裝費。被征收人不選擇市政府提供的安置房的,由市征補辦按現行設施初裝時的標准相應補償初裝費。

第三十五條  市征補辦與被征收人應當依照本辦法的規定,就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換安置住房的地點、面積、結算基本價格、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項簽訂補償協議。 

第三十六條  市征補辦與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收房屋所有權人不明確的,由市征補辦報請市人民政府依照本辦法規定,按照征收補償方案作出補償決定,並在房屋征收范圍內予以公告。 

被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。 

第三十七條  實施房屋征收應當先補償、後搬遷。 

對被征收人給予補償後,被征收人應當在補償協議或補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。 

第三十八條  被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在征收補償決定規定的期限內又不搬遷的,市人民政府依法申請人民法院強制執行。

第三十九條  征收補償協議簽訂後,市征補辦應當將被征收人的土地使用權證、房屋所有權證(不動產權證)、租賃憑證等相關資料一並收回,沒有提交證件的,由當事人提供聲明作廢的相關文件,市征補辦應當及時到國土、房產部門辦理注銷手續。

第四十條  項目實施單位在項目實施期間,安排專人負責項目檔案資料的整理、存檔,檔案資料包括各類公告、公示、社會穩定風險評估報告、評估報告、面積測繪報告、產權證明材料、征收補償協議等,全部移交市征補辦進行歸檔。

第四十一條  審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督,並公布審計結果。


第四章  法律責任

第四十二條  市征補辦及征收實施單位的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責、或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊,造成損失,依法承擔賠償責任﹔對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,視情節輕重給予組織處理﹔構成犯罪的,依法追究責任。

第四十三條  調查登記人員,負責調查資料真實、全面、准確,不得弄虛作假。因玩忽職守、徇私舞弊造成不良後果的,依法追究責任。

第四十四條  國土、規劃、房產、城管執法及公安部門對搶搭搶建打擊不力、相關標准認定或辦理相關證件過程中弄虛作假、推諉、拖延的,對單位主要領導進行約談問責。

第四十五條  供電、供氣、自來水、電信、廣播電台、移動、聯通、網通、市政等相關工作人員不配合征收工作的,由其主管單位責令改正,造成不良後果的,依法追究責任。

第四十六條  房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,記入信用檔案,不得進入本市房地產評估市場。情節嚴重造成損失的,依法承擔賠償責任﹔構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十七條  採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,造成損失的,依法承擔賠償責任﹔對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法依紀給予處分﹔違反治安管理的,依法給予行政處罰﹔構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十八條  採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作,構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰﹔構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十九條  貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的,責令改正,追回有關款項,限期退還違法所得,對有關責任單位通報批評、給予警告﹔造成損失的,依法承擔賠償責任﹔對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法依紀給予處分﹔構成犯罪的,依法追究刑事責任。


第五章  附  則

第五十條  為適用《國有土地上房屋征收與補償條例》,集體土地上的房屋征收由市國土局將征收區域內集體土地依法征收為國有土地後,適應本辦法。  

第五十一條  本辦法自發布之日起執行,原發布的武政發〔2016〕17號文件《武穴市房屋征收與補償工作實施辦法的通知》自行廢止,鎮處房屋征收補償工作參照此文件執行。

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